相続登記(不動産の名義変更手続)とは

[記事公開日]2016/02/22
[最終更新日]2016/08/17

akagi01不動産をお持ちの方が亡くなられた場合、その相続人である方への相続登記(不動産の名義変更手続)が必要になります。

法的には名義変更の義務はないのですが、相続登記をしなかった場合、後々トラブルになる可能性もありますので、必ず相続登記をしましょう。

それでは「相続登記」とはどういったものなのかを分かりやすくご説明したいと思います。

 

なぜ、相続登記が必要なの?

なぜ登記が必要なのか「相続登記」というのは亡くなられた方が所有していた土地や建物といった不動産の名義変更手続きのことをいいます。

あなたが不動産を相続した場合、その不動産の所有者があなたであると公的に証明するには相続登記が必要になります。

 

 

もし、相続登記をしなかった場合はどうなるの?

あなたが不動産を相続しても、登記の名義をあなたにしていなければ、「この不動産は私のものです」と権利を主張することが出来ません。

では、権利が主張出来ないとは、どういうことなのでしょうか。

 

不動産を売却出来ない

相続登記をしなかった場合の一番大きな問題は、相続した不動産を売ることが出来ないということです。

相続した不動産をすぐに売却する必要がなくても、将来その不動産を売却するときには、必ず相続登記をしなければいけません。

 

賃貸することができない

あなたが賃貸中の不動産を相続した場合、相続登記をしていなければ賃借人は誰に賃料を支払えばいいのかわからず、賃料を取り立てても回収できないことがあります。

また、新たに不動産を賃貸に出そうとする場合も、登記の名義が被相続人(亡くなられた方)のままでは賃貸契約を締結できません。

実際にはあなたが相続した不動産であっても、賃借人や仲介業者さんは登記上の名義で現在の所有者を判断するからです。

 

先祖代々の不動産が他人と共有になることも・・・

他の相続人との話し合いで、あなたが単独で不動産を相続したとします。

相続登記には期限がないし、いつでもいいだろうとそのまま登記をしないで放置しました。

この場合に、他の相続人があなたの相続したはずの不動産について勝手に法定相続の登記をして、自分の持分を他人に売却することができてしまいます。

その持分の買主に先に不動産の登記をされてしまった場合、登記した買主にあなたがその不動産を単独で相続したことは主張できなくなります。

つまり、勝手に登記をされたのに、その不動産の持分を取り返すことはできず、他人と共有関係になってしまうのです(損害賠償を請求できる可能性はあります)。

民法では、自分の権利にあぐらをかいている権利者は保護しないと規定されており、自分の権利は自分で最善を尽くして守らなければならないのです。

あなたの不動産の権利を守るためには、相続登記をしておかなければいけません。

 

忘れてはいけない「団体信用生命保険」

不動産の所有者がお亡くなりになった際、団体信用生命保険に加入している場合は住宅ローンが保険金で完済されます。

これにより不動産に設定されている銀行の担保権も消えますので、銀行に連絡をしましょう。

この団信による担保権の抹消登記をする際には、やはり先に相続登記をしなければいけません。

銀行に連絡をしたら、合わせて相続登記の手配も進めましょう。

 

では、相続登記はいつまでにすればいいの?

相続登記をしておかないとさまざまな不利益があることはおわかりいただけたと思いますが、では、相続登記はいつまでにするのがよいのでしょうか。

 

相続税の申告があるかどうかで検討

相続税の申告期限は被相続人がお亡くなりになってから10か月です。

その間に遺産分割が整わなかった場合は、とりあえず法定相続分でそれぞれ申告する必要があります。

法定相続分どおりに相続しない場合は、のちのち修正する手間を考えるとそれまでにきちんと分割の話し合いを済ませ、相続登記も行なっておくのがいいでしょう。

(相続税の申告期限までに申告をしない場合、原則として特別控除が受けられませんので注意が必要です。詳しくは『相続税の申告期限の注意点!あなたの相続、本当に申告しなくて大丈夫?』をご参照下さい。)

 

時間の経過で相続登記が複雑になる可能性がある

相続人の間で遺産分割をするといっても、被相続人が亡くなって四十九日も済まないうちに、あの土地は誰が相続するのか、などといった話をするのは誰にも気が引けるものです。

しかし、そのうちにと思っている間に1年2年はすぐに経過し、気づけば10年20年放置していたという話はよくあります。

相続登記に期限はありませんから別にいいだろうと思われるでしょうが、10年20年と経過するうちに、相続人の中にまたお亡くなりになる方が出てきます。

日本の民法には代襲相続や数次相続といった規定が存在し、相続人のお亡くなりになった順番によってその先の相続人がかわり、実際には血のつながりが全くない親族にまで相続人の範囲が広がってしまう、というようなことも発生してしまうのです。

すぐに相続登記をしておけば、第1順位の相続人は配偶者と子どもです。

子どもがいなければ両親、両親もすでに亡くなっていれば次は兄弟です。

ここまでの範囲なら、実際に血もつながっているので理解できると思います。

しかし、兄弟も順に亡くなり、さらに放置していた場合、例えば兄弟の子どものその妻の連れ子など、少しも血のつながりのない方が相続人になることがあります。

いざ相続登記をしようとしたときは、申請人は被相続人のお孫さんなどになるでしょう。

そのお孫さんなどは全く会ったこともないような方と連絡を取らなければならず、その会ったこともない方の戸籍を集め、印鑑証明書や実印での押印を貰わなければなりません

大変煩わしいばかりか、予期せぬもめ事に発展したり、あるいは連絡自体がまったくつかず、相続登記がしたくてもできないというような事態になってしまうこともあります。

このような事態になると手間も期間もかかる上、収集書類も増えるため費用もかさんでしまいます。

そのような事態を防ぐため、遺品の整理などが落ち着いたら、早々に相続登記は済ませてしまうことを強くおすすめします。

 

相続登記に必要な書類

被相続人に関する書類

  • 不動産の登記簿謄本
  • 固定資産評価証明書
  • 出生から死亡までの戸籍謄本(除籍、原戸籍)
  • 死亡記載のある本籍地入りの住民票(除票)
  • 被相続人の不動産の登記済権利証書(残っている場合)

 

相続人に関する書類

法定相続の場合

  • 相続人全員の現在の戸籍謄本
  • 相続人全員の本籍地が記載された住民票
  • 登記委任状

遺産分割協議による相続の場合

  • 「法定相続の場合の書類」全て
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 遺産分割協議書

遺言書による相続の場合

  • 「法定相続の場合の書類」全て(このうち、被相続人の戸籍については死亡の記載がある最後の戸籍のみでOK)
  • 遺言により相続する相続人の戸籍謄本
  • 遺言により相続する相続人の住民票
  • 遺言書

 

相続登記の流れ

当センターにご依頼いただいた場合のお手続きの流れをご説明します。

1.お客さまから相続関係および相続対象不動産の聞き取りをします。

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2.法務局や市役所で不動産の調査を行ないます。【当センター】

  • お客さまから聞いた事項をもとに登記簿謄本や評価証明書を取得します。
  • 市町村の取り扱いの違いにより、評価証明書をお客さまご自身で取得していただく場合もございます。
  • 登記申請の税金は評価証明書に基づいて計算しますので、評価証明書を取得した時点でだいたいの費用をご報告できます。

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3.必要書類の収集を開始します。 【お客様 もしくは 当センター】

  • 相続関係確認のため、戸籍等の必要書類が必要になります。
  • 印鑑証明書以外の必要書類は事務所で取得することも出来ますが、1通につき、\2500円+実費を申し受けます。

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4.必要書類が揃った時点で、相続関係を確認し、委任状・遺産分割協議書などの登記必要書類を作成します。

又、この時点で正式なお見積もりを報告させていただきます。【当センター】

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5.登記必要書類に相続人の方がそれぞれ署名・押印してください。【お客様】

捺印は郵送でのやり取りをさせていただいておりますが、来所またはご自宅への訪問も可能です。ご訪問の場合は別途交通費、日当が発生します。

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6.登記の申請を行います。【当センター】

  • 署名・押印が済んだ書類をもとに申請を行います。
  • 申請から約10日で登記が完了します。

 

相続登記の費用

当センターの登記費用例は下記のとおりです。

【一般的な自宅の土地・建物のみの相続登記費用】

総額で約10万円~15万円(登録免許税など各種税金を含む)

(内訳)

  • 相続登記報酬  6万円
  • 登録免許税  約3万円
  • 相続関係図・協議書作成 1万9000円
  • 戸籍取得費  約1万5000円
  • 完了謄本   1000円

合計12万5000円

※不動産の筆数、評価額(登録免許税)、相続人の人数によって費用は変動しますので、事前にご相談ください。

 

大阪相続あんしん相談センターのメリット

平成27年度から相続税の税制が改正され、以前までは相続税など関係がなかった一般の方でも、相続税の申告をしなければいけなくなりました。

相続のご相談は近年増え続けておりますが、そのご相談のほとんどが相続税の問題を含んでいます。

当センターでは、相続税の申告を専門にしている経験豊富な税理士と、複雑な相続登記から外国籍の方の相続登記まで実務経験多数の司法書士が常駐しており、通常切り離すことのできない双方のご相談にワンストップで対応することができます。

また、事業主様がお亡くなりになった場合は、事業承継の問題が発生します。事業承継には税務の問題とともに、営業所の許認可の承継や廃止または新規取得なども考えなくてはなりません。

突然の訃報で残されたご家族様には難しいことも多く、それぞれどこに相談していいか迷われるかもしれません。

当センターでは許認可関係のエキスパートである行政書士も常駐しており、相続時に発生する問題のすべてを同時に平行して解決することが可能です。

相続が発生したら、どのようなお悩みでも、まずは当センターにご相談ください。

 

相続に関するお問い合わせ

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